Investir dans l’immobilier neuf reste une stratégie patrimoniale efficace en 2025, surtout si l’on choisit le bon dispositif fiscal. À Bordeaux comme ailleurs, plusieurs solutions s’offrent aux investisseurs : le dispositif Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), et la TVA réduite à 5,5 %.
Chacun répond à des objectifs précis : réduction d’impôt, sécurité locative, ou accession à coût maîtrisé. Voici un comparatif clair pour vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre profil.
1. Dispositif Pinel : défiscalisation et loyers maîtrisés
Le Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la location d’un bien neuf à des loyers plafonnés, pour une durée minimale de 6 ans.
Avantages :
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Réduction d’impôt jusqu’à 42 000 € sur 12 ans
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Investissement dans des zones tendues à forte demande locative
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Possibilité de louer à un membre de sa famille (sous conditions)
Conditions :
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Achat dans une zone éligible (ex. : zone B1 pour Bordeaux)
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Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire
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Location pendant 6, 9 ou 12 ans
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Plafond d’investissement : 300 000 € par an et 2 biens maximum
Pour qui ?
Les foyers fiscalisés souhaitant réduire leur imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier.
2. LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : le bon compromis
Moins connu que le Pinel, le LLI séduit de plus en plus d’investisseurs. Il s’adresse aux ménages ayant des revenus trop élevés pour le logement social, mais trop modestes pour se loger dans le parc privé classique. En contrepartie de loyers modérés, l’investisseur peut bénéficier d’un cadre fiscal souple et d’une bonne sécurité locative.
Avantages :
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Exonération possible de taxe foncière (jusqu’à 20 ans)
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Risque locatif réduit (gestion souvent déléguée)
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Revenus locatifs réguliers
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Moins de contraintes que le Pinel (pas de plafonnement global d’investissement)
Conditions :
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Loyers plafonnés (mais souvent plus élevés qu’en Pinel)
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Zones tendues uniquement (A, A bis, B1)
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Profil du locataire encadré (mais plus souple que Pinel)
Pour qui ?
Les investisseurs cherchant un revenu sécurisé, sans objectif fort de défiscalisation, et souhaitant éviter les contraintes de gestion.
Le programme La Belle Aire, situé à Artigues-près-Bordeaux, est éligible au dispositif LLI. Il incarne ce type d’investissement accessible, stable et pérenne.
3. TVA réduite à 5,5 % : pour acheter moins cher
La TVA réduite s’applique à certains logements neufs situés en quartier prioritaire (QPV) ou à proximité. Elle vise à faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les foyers modestes.
Avantages :
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TVA à 5,5 % au lieu de 20 % → réduction immédiate du prix d’achat
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Possibilité de financement avantageux (prêt à taux zéro)
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Idéal pour devenir propriétaire à prix maîtrisé
Conditions :
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Achat en résidence principale uniquement
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Respect des plafonds de revenus
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Bien situé dans ou près d’une zone ANRU / QPV
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Obligation d’habiter le bien pendant au moins 10 ans
Pour qui ?
Les primo-accédants ou foyers modestes souhaitant accéder à la propriété dans le neuf, à un coût réduit.
Certains programmes neufs en périphérie de Bordeaux ou dans des secteurs en renouvellement urbain peuvent bénéficier de cette TVA avantageuse.
Tableau comparatif
| Critère | Pinel | LLI | TVA réduite |
|---|---|---|---|
| Objectif principal | Réduction d’impôt | Revenus stables | Achat résidence principale |
| Loyer | Plafonné (faible) | Plafonné (modéré) | Libre |
| Fiscalité | Réduction d’impôt | Exonération TFP possible | Prix réduit (TVA 5,5 %) |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | Souple (souvent 6 à 20 ans) | 10 ans résidence principale |
| Zone éligible | Zones A, A bis, B1 | Zones tendues | Zones ANRU / QPV |
| Public locataire | Sous plafonds | Revenus intermédiaires | N/A |
Alors, quel dispositif choisir ?
Voici un petit guide rapide pour faire le bon choix :
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Vous payez beaucoup d’impôts ? → Le Pinel reste une option pertinente (attention, il disparaît progressivement après 2025).
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Vous cherchez un investissement sûr, sans contraintes lourdes ? → Le LLI est un excellent compromis entre rendement et tranquillité.
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Vous achetez pour vous loger ? → La TVA réduite est imbattable en termes de coût d’acquisition.
Chaque dispositif a ses atouts. L’essentiel est d’adapter son choix à votre situation personnelle, fiscale et patrimoniale.
En conclusion
Investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux ou dans sa métropole peut s’avérer très rentable à condition de choisir le dispositif adapté à vos objectifs. Pinel, LLI, TVA réduite : chacun correspond à un profil bien spécifique.
